选址数人流，工作日和周末各数完整2天、共4天是能支撑判断的最低配置；如果候选铺位月租金超过你预估月营业额的18%，或打算做堂食正餐，则应延长到工作日3天、周末2天共5天，并覆盖一个雨天或异常日。数人流解决的不是“人多不多”，而是“进店转化能不能覆盖房租和人工”。
先确认数几天：最低4天，重决策5到7天
数人流的天数由三个变量决定：租金占预估营业额的比例、客单价高低、以及门店是否依赖即时随机客流。租金占比越高，对客流的容错越小，需要更多天的样本压低误判概率。
不同开店场景所需天数
- 预算紧、租金占预估月营业额18%以内的档口或外卖为主的小店，工作日2天加周末2天共4天即可形成初步判断。
- 月租金占预估营业额18%—25%的社区餐饮或便利店，建议工作日3天、周末2天共5天，其中1天需是阴雨天。
- 月租金占比超过25%，或客单价在60元以上的正餐、体验类门店，建议连续观察7天，包含完整一周的客流波动。
- 只做写字楼午市的快餐，必须单独数工作日，周末数据对它没有参考价值，这类店数3个工作日比数1个工作日加1个周末更有用。
为什么不是数1天就够
单日客流受天气、周边活动、临时施工影响，波动可能达到平日的1.5倍以上。只数1天，等于用一个可能偏高的样本去推算全年租金承受力，风险直接落到签约后的现金流上。
怎么数：分时段、分方向、分类型计数
时段切分
把营业时段按小时切片，至少覆盖早、午、晚三个高峰和你预计的闲时。以一家计划做午晚两市、营业时间10:00—21:00的街边快餐店为例，可以切成10:00—11:30、11:30—13:30、13:30—17:00、17:00—19:30、19:30—21:00五段，每段记录经过人数和停留人数。
方向与停留
只数“经过”会高估客流。要同时记录两个数：一是经过铺位门口的人数，二是放慢脚步、看招牌或菜单的人数。后者更接近真实意向客流。临街店按左右两个方向分别计数，因为顾客过马路成本不同，靠地铁口一侧的客流转化通常更高。
需要的记录表
| 时段 | 经过人数（人） | 停留人数（人） | 天气 |
|---|---|---|---|
| 11:30—13:30 | 需现场填写 | 需现场填写 | 晴/雨 |
| 17:00—19:30 | 需现场填写 | 需现场填写 | 晴/雨 |
表格中的“停留人数”是判断进店率的分母，缺了它，单纯的人流总数无法换算成营业额。
从人流到能不能开店：三步复算
第一步，算保本营业额
月固定成本包括房租、人工、水电和杂费。以一间25平方米、位于二线城市社区底商的快餐店为例：月租金8000元、2名员工月人工9000元、水电杂费1500元，月固定成本合计18500元。若食材成本占售价的40%，单位贡献毛利为60%，保本月营业额=18500÷60%≈30833元。这是示例/测算，实际数字需按你的房租和人工替换。
第二步，用停留人数推算进店单量
假设该店数出的日均停留人数为420人，经验上快餐进店率取8%—15%，取中值11%，则日均进店约46单；客单价按22元计，日营业额约1012元，月营业额约30360元，略低于保本线。这说明该铺位在现有假设下勉强持平，租金上浮或进店率下滑就会亏损。
第三步，设置停止条件
出现以下任一信号，就应停止推进签约：连续5天日均停留人数低于300人；午市高峰进店率持续低于6%；或测算出的保本月营业额超过同商圈同品类实际营业额的1.3倍。触发后先复核假设，再决定是否换铺位，而不是靠“开业后做活动拉客”来补缺口。
涉及加盟品牌时的资质核查动作
如果候选铺位要挂加盟品牌，数人流之外还要核总部资质。根据商业特许经营管理条例（2007），特许人须拥有至少2个直营店且经营时间超过1年，并自首次订立特许经营合同之日起15日内向商务主管部门备案。你可以通过商业特许经营信息管理平台查询该品牌是否完成备案、备案信息是否公开。
数人流阶段就要把这些核实清楚，因为加盟品牌的选址保护范围、商圈半径承诺属于合同条款，而非宣传话术。若总部无法提供已备案的可核验信息，应视为选址风险信号，暂停支付任何选址定金。
常见问题
Q：数人流一定要亲自到现场吗，能不能用手机信令或第三方客流数据代替？
A：第三方客流数据可以作为商圈级别的初筛，但无法替代铺位门口的分方向、分停留计数。手机信令通常按基站或网格聚合，误差在几十米量级，判断不了“顾客是否站在你门口看招牌”这一层，涉及具体铺位进店率时必须现场数。
Q：下雨天要不要数，雨天数据怎么用？
A：要数。雨天客流通常是晴天的六到八成，对依赖随机客流的街边店影响明显。把雨天数据单独标注，用来测算保守情况下的保本缺口，而不是和晴天数据混在一起取平均。
Q：数完人流后，租金谈到多少比较安全？
A：把租金控制在预估月营业额的15%—18%以内相对安全，超过25%就需要更高的进店率或客单价来支撑。谈判时可以把数流记录作为依据，同时争取免租装修期和递增上限条款，具体幅度需结合当地市场和合同条款核实。
Q：同一条街两个铺位，租金差2000元，该选哪个？
A：先比较两处的“日均停留人数×预估进店率×客单价”，再减去各自月固定成本。如果贵2000元的铺位每月能多带来超过2000元的贡献毛利，才值得选；否则优先选租金低的那个，把差额留作现金流缓冲。示例/测算，需用你自己的数据代入。
Q：数人流时要不要顺便统计竞争对手的进店情况？
A：要。在同一时段记录同品类竞争门店的进店人数，可以反推进店率的合理区间，也能判断该商圈是否已经饱和。如果一条街同类店超过4家且午市普遍不满座，即使人流数据好看，也要谨慎评估分流风险。
Q：签约前还应确认哪些退出安排？
A：重点看合同里的租期、递增方式、转让和转租条款、以及提前解约的违约金计算方式。触发信号是违约金超过3个月租金，或不允许转让；此时应要求修改条款再签，否则一旦经营不及预期，退出成本会直接侵蚀前期投入。
参考资料
- 商业特许经营管理条例（2007）：特许人须拥有至少2个直营店且经营时间超过1年，并自首次订立特许经营合同之日起15日内向商务主管部门备案。
- 商业特许经营信息管理平台（商务部）：查询特许人是否完成商务主管部门备案、备案信息是否公开。